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國常會定調保障性租賃住房政策:稅收優惠范圍增加、力度更大

轉載 李佳敏2021/06/21 09:43:53 發布 來源:21世紀經濟報道 作者:李博 5727 閱讀 4 評論 3 點贊

6月18日,國務院常務會議召開,會議從增加低租金小戶型保障性租賃住房供給,可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地、閑置和低效商辦、廠房等建設和改建保障性租賃住房,降低住房租賃企業稅負等3個方面確定加快發展保障性租賃住房政策。


今年政府工作報告中提出,要切實增加保障性租賃住房等供應,降低租賃住房稅費負擔。其后住建部先后召開6城保障性租賃住房工作座談會、40城發展保障性租賃住房工作座談會,多城市明確將大力發展保障性租賃住房列入重要議事日程。


在此基礎上,國常會確定加快發展保障性租賃住房的政策,緩解新市民、青年人等群體住房困難。

圖/圖蟲

增加供給,企業減負


為保障城鎮化進程中進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人基本住房需求,國常會提出,落實城市政府主體責任,鼓勵市場力量參與,加強金融支持,增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給;人口凈流入的大城市等,可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房,允許將閑置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。


在發展保障性租賃住房過程中,要落實城市政府的主體責任。首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴21世紀經濟報道記者,保障性租賃住房的供給可以由政府直接建造供應,也可以由政府收購小戶型二手房。


利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房,或者將其他閑置、低效的商辦、廠房等改建成保障性租賃住房,趙秀池認為這是成本較低有盈利的模式。


國常會還提出,從10月1日起,住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房,減按4%稅率征收房產稅。


此前,據國家稅務總局發布的《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》,單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房),按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。


這意味著新的住房租賃企業增值稅征收政策生效后,住房租賃企業向個人出租住房享有與個體工商戶出租住房同樣的稅收優惠。


一位財稅從業人士告訴21世紀經濟報道記者,前述增值稅減稅政策中的5%是法定的簡易征收率(適用于不動產租賃),1.5%是優惠稅率。


在現行政策下,住房租賃企業的計稅方法為租金(含稅)/(1+5%)*5%,由于增值稅是價外稅,10月1日后新的計稅公式為租金(含稅)/(1+5%)*1.5%。


以企業出租一間月租5000元的房源為例,現行政策下企業每月需繳納增值稅238.1元,降稅政策實施后,每月僅需繳納71.4元,增值稅負擔大大減少。


“這種政策優惠,對于增值稅來講,其實比直接降法定征收率力度更大。”該財稅從業人士說,“由于增值稅也是流轉稅,在實操中出租方可以通過改變租金定價轉嫁稅負。”


在房產稅征收方面,按目前政策,企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅,國常會將租賃住房房產稅優惠從向“個人”出租住房,擴大到向“個人+專業化規模化住房租賃企業”出租住房,稅收優惠范圍增加。


負責住房租賃市場分析的貝殼研究院高級分析師黃卉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,減輕企業稅負,能夠提升企業參與住房租賃市場的積極性。


黃卉說,住房租賃行業盈利空間較窄,降稅可以緩解住房租賃企業的經營壓力,提高住房租賃企業的盈利空間。


黃卉指出,后續還可能會降低個人出租住房的稅負,盤活個人閑置住房資源,“通過此種方式激勵個人業主將閑置房屋投入到住房租賃市場中。”


支持政策逐步推進

在本次國常會之前,中央及相關部門多次明確發展保障性租賃住房。


去年年底召開的中央經濟工作會議即重點部署了推進保障性租賃住房建設相關工作,今年政府工作報告中提出,要通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房等供給,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。


此后,住建部4月9日召開6城市保障性租賃住房工作座談會。住建部副部長倪虹在會上強調,人口流入多、房價較高的城市,要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施,落實年度建設計劃,由政府給予土地、財稅、金融等政策支持,引導多主體投資、多渠道供給。


5月12日、14日,住建部分別在沈陽和廣州召開40城市發展保障性租賃住房工作座談會。會議明確,堅持小戶型、低租金,重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房,包括利用農村集體建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設。


5月20日,為推動擴大保障性租賃住房供給,規范中央預算內投資支持保障性租賃住房建設有關項目管理,提高資金使用效益,發改委印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》(后簡稱暫行辦法),支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設。


《暫行辦法》中支持的保障性租賃住房以建筑面積不超過70 平方米小戶型為主,租金低于同地段同品質市場租賃住房租金,具體條件由城市人民政府確定。


在地方層面,多地支持保障性租賃住房發展。北京2021年計劃安排租賃住宅用地300公頃,其中集租房、公租房各150公頃,較去年分別增加100公頃、70公頃,多主體、多渠道增加有效供應,擴大保障性租賃住房覆蓋面。


安徽明確保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房,今年將新籌集公租房2916套,對符合保障條件的環衛、公交等基本公共服務行業困難職工以及人才、退役軍人等群體實施精準保障;籌集政策性租賃住房不少于3萬套(間),實行低于市場租金的政府指導價,重點解決新市民、青年特別是從事基本公共服務人員等群體住房困難。


國常會在之前政策和行動基礎上,進一步確定了加快發展保障性租賃住房的政策。


黃卉表示,未來將通過政府引導、企業參與的方式發展保障性租賃住房,“本著‘誰投資誰負責’的原則,政府提供金融、稅收優惠等政策支持,引導市場化力量積極參與租賃住房項目投資、建設和運營中。”


黃卉指出,之前政府主要通過公租房來保障困難群體的租住需求,財政和建設壓力較大,能夠提供的租賃房源有限,且審核標準較為嚴格,難以滿足城市快速增加的新市民、青年人的居住需求。政府支持,企業等社會多方參與,可以更高效地擴大租賃房源供給,緩解新市民、青年人面臨的小戶型、低租金房屋供給不足的矛盾。


趙秀池認為,政府后續可能還會進一步推出保障性租賃住房支持政策,“應該是針對多主體投資、多渠道供給,提供更多的土地、財稅、金融等政策支持。”


趙秀池指出,保障性租賃住房租金更低,只適用于符合保障性租賃住房準入條件的承租人,其中一部分新市民、青年人可能符合保障性租賃住房的條件,其余大部分人應該通過市場化的方式租賃住房。




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